Czym jest umowa przyrzeczona mieszkania lub domu?
Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego najczęściej wymaga podpisania kilku umów z firmą deweloperską. Umowa przyrzeczona to ostatnia (finalna) umowa zawierana z deweloperem, a poprzedzać może ją np. umowa przedwstępna. Jeżeli ma miejsce właśnie taki scenariusz, to treść umowy przedwstępnej powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, do których zalicza się m.in. termin zawarcia tej umowy i cenę nieruchomości.
Rezultatem umowy przyrzeczonej jest przeniesienie własności na nabywcę – kupujący staje się właścicielem mieszkania czy domu jednorodzinnego. Aby jednak tak się stało, przyrzeczona umowa sprzedaży musi zostać zawarta w obecności notariusza – wymagana jest forma aktu notarialnego. Na tej podstawie w księdze wieczystej zostaną ujawnione dane nowego właściciela, a o transakcji dowie się też urząd skarbowy.
Z jakimi kosztami wiąże się przyrzeczona umowa sprzedaży mieszkania?
Umowa przyrzeczona – inaczej niż umowa przedwstępna – wymaga formy aktu notarialnego, a to oznacza, że pokryć trzeba m.in. koszty usługi notariusza. Na jaki wydatek musi być przygotowana osoba, która kupuje nieruchomość od firmy deweloperskiej?
Największy koszt to taksa notarialna. Jej wysokość jest skorelowana z wartością rynkową nieruchomości, a maksymalne stawki wynoszą:
- 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł – jeżeli nieruchomość jest warta od 60 000 zł do 1 mln zł;
- 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł – gdy wartość mieszkania lub domu wynosi od 1 mln zł do 2 mln zł;
- 6670 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł – jeżeli wartość nieruchomości jest wyższa niż 2 mln zł.
Do tego trzeba jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23 proc. Ponieważ wskazane stawki są maksymalnymi, to istnieje możliwość ich negocjowania z notariuszem.
Opłaty, z jakimi wiąże się przyrzeczona umowa sprzedaży, to nie tylko taksa notarialna – zapłacić trzeba też za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości (100 zł) i wpisanie do niej danych właściciela (200 zł). Najmniejszym wydatkiem jest uzyskanie poświadczeń zgodności odpisu aktu notarialnego z oryginałem u notariusza (6 zł za każdą stronę).
Przykład: Kupujesz mieszkanie za 750 000 zł. Opłaty za usługę notariusza oraz założenie i uporządkowanie księgi wieczystej powinny wynieść maksymalnie ok. 5000 zł (taksa – 3770 zł + VAT; założenie księgi wieczystej i wpis – 300 zł; odpisy – ok. 30-40 zł).
Kto ponosi koszty sporządzenia umowy przyrzeczonej?
Ponieważ umowa przyrzeczona może być odczuwalna dla portfela, pozostaje kwestia tego, która ze stron – nabywca czy sprzedający – opłaca notariusza. Niestety, kwestia ta nie została uregulowana w przepisach, co oznacza, że strony mają w tym zakresie dowolność. Z reguły jednak firmy deweloperskie nie są zainteresowane partycypacją w kosztach i przerzucają je kupującego. Z drugiej strony nabywca zawsze może negocjować – zwłaszcza w sytuacji zakupu kilku nieruchomości deweloperzy są skłonni pójść na ustępstwa.